各乡（镇）人民政府、街道办事处，县直有关单位：

经县人民政府同意，现将《陆良县物业管理办法（试行）》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

陆良县人民政府办公室

2024年4月30日

（此件公开发布）

陆良县物业管理办法

（试行）

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人和其他物业管理有关主体的合法权益，营造和谐有序的生活和工作环境，构建共建、共治、共享的基层社会治理格局，持续推进法治陆良、平安陆良建设，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《云南省物业管理规定》（省政府令第225号）《曲靖市物业管理办法（试行）》（曲政规〔2020〕2号）和其他有关法律法规规定，结合陆良县实际，制定本办法。

第二条陆良县行政区域内的物业管理活动及其监督管理，适用本办法。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或自行管理方式，对物业服务区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和有关场地进行维修、养护和管理，维护环境卫生和有关秩序的活动。

本办法所称物业服务人，是指物业服务企业和其他管理人。

第三条物业管理活动应当坚持党建引领、政府指导、市场运作、业主自治、行业自律、属地管理、专业服务与依法监督相结合的原则。

建立健全基层党组织领导下社区居民委员会、小区党组织、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人等共同参与的协调运行机制。

第四条县人民政府把物业管理纳入基层社会治理体系，建立健全物业管理矛盾纠纷多元化解机制，统筹解决物业管理工作中的重大问题。

第五条县住房和城乡建设局负责全县物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：

（一）对物业服务质量、物业招投标活动进行监督管理；

（二）对物业承接查验、物业服务人退出交接活动进行指导和监督；

（三）受理物业管理中的投诉；

（四）组织召集物业管理联席会议；

（五）对建筑物及其附属设施的维修资金缴存、使用情况进行监督管理；

（六）法律规定的其他职责。

发展改革、综合行政执法、公安、市场监管、自然资源、民政、应急管理、卫生健康等行政主管部门，应当按照各自法定职责对物业管理活动依法进行监督管理。

供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照有关规定和合同约定，做好服务范围内的专项服务。

第六条实行物业管理联席会议制度。

建立由县住房和城乡建设局牵头，县人民政府分管领导召集，有关职能部门、街道办事处或乡（镇）人民政府和社区居民委员会、物业服务人、专业经营单位及业主委员会或业主代表参加的县级物业服务管理联席会议制度，定期研究处理物业服务管理中的重大矛盾纠纷、物业服务人的失信管理等问题。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

（一）物业服务人未依法撤出和办理交接手续；

（二）物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷；

（三）业主反映强烈的民生领域问题；

（四）其他需要物业管理联席会议协调解决的有关事项。

第七条街道办事处或者乡（镇）人民政府和社区居民委员会把物业服务管理融入社区治理工作。

街道办事处或者乡（镇）人民政府依法指导监督业主大会成立和业主委员会选举换届等工作，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区建设的关系，协调处理物业服务中的矛盾纠纷，对物业服务人诚信评价加分、扣分提出初审意见。

社区居民委员会协助街道办事处或者乡（镇）人民政府开展物业管理有关工作。对业主大会筹备、召开及业主大会、业主委员会的日常工作进行指导。

第二章物业管理区域划分

第八条物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

新建物业管理区域的划分由建设单位在编制建设项目规划设计方案时报，县自然资源局核定后报县住房和城乡建设局备案。

尚未划分物业管理区域并已投入使用的，其物业管理区域划分由县住房和城乡建设局会同街道办事处或者乡（镇）人民政府征求业主意见后予以核定。

物业管理用房、供水、供电、供气、消防等配套设施设备和有关场地共用的，可以划为一个物业管理区域；共用配套设施设备能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；相互毗邻的物业规模较小的，可以划分为一个物业管理区域。

城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。

第九条物业服务用房包括物业服务人办公用房和业主委员会办公用房。

新建物业应当以物业管理区域为单位，配置必要的物业管理用房。物业管理用房应当为地面以上能够计算建筑面积的房屋，具备供水、供电设施及其他基本使用条件，能直接投入使用。

县自然资源局在核发建设规划许可证时，应当在许可证附图中载明物业服务用房的位置和面积；不动产登记机构办理不动产登记时，应当注明物业服务用房的位置和面积。物业服务、公用设施配套用房属于全体业主共有，任何组织和个人不得擅自变更用途或者非法占用。

第十条物业服务人应当将物业管理区域向全体业主、物业使用人公示。物业管理区域内的下列配套设施设备和有关场所属于业主共有：

（一）物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋；

（二）共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间；

（三）物业管理区域内除市政公共道路以外的其他道路，除公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地；

（四）建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备；

（五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施；

（六）法律法规规定的其他共有部分。

建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以载明。

未经业主大会决定或者业主共同决定，任何单位和个人不得改变共有部分的用途，不得利用共有部分从事经营活动，不得处分共有部分。

第十一条建设单位新建物业应当按照有关标准配置机动车、非机动车停放车位（库），根据新能源发展规划为安装充电基础设施预留场地、空间，配置相应的接入条件。

建成物业可以根据业主需要按照标准和技术规范要求，逐步改造建设充电基础设施建设，实行有偿使用。

第十二条物业管理区域内分户计量装置或者入户端口以外的供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营设施设备，由相应的专业经营单位负责设计和建设，并与建设项目同步施工、同步竣工。建设单位应当配合专业经营设施设备的施工。

本办法施行前建设的专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位。专业经营设施设备符合国家标准行业的，专业经营单位应当在1个月内接收；暂时不符合国家标准和行业标准的，由县住房和城乡建设局督促承建单位限期整改后移交。

逾期不接受移交或者不限期整改的，由县级物业服务管理联席会议责成县直有关部门依法处理。

第三章业主和业主大会

第十三条房屋的所有权人为业主。尚未依法取得不动产登记，但符合下列情况之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：

（一）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；

（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府征收决定等取得房屋所有权的人；

（三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；

（四）法律法规规定的其他情形。

已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。

业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务，委托应当以书面形式提交。

第十四条业主在物业管理活动中，依法享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理形式以及有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员和候补成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会或者物业管理委员会的工作；

（七）监督物业服务人履行物业服务合同；

（八）对物业共有共用区域、部位或者设施设备和有关场地使用情况，以及业主共有资金管理使用享有知情权、监督权和收益权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律法规规定的其他权利。

第十五条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，行使权利时不得危及建筑的安全，不得损害其他业主的合法权益；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳建筑物及其附属设施的维修资金；

（五）按照物业服务合同的约定支付物业费及有关费用；

（六）配合、支持物业服务人按照管理规约、物业服务合同实施物业服务管理活动以及保护业主人身和财产安全所采取的必要管理措施或者应急措施；

（七）法律法规规定的其他义务。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

第十六条物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

一个物业管理区域内只能设立一个业主大会。

第十七条符合召开首次业主大会会议条件的，或者物业管理区域内有超过30%以上的业主联名提议，向物业所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府提出设立业主大会的书面申请。

街道办事处或者乡（镇）人民政府应当自收到书面申请之日起10日内，对是否符合业主大会设立条件进行核实。符合设立条件的，应当在30日内组织成立首次业主大会会议筹备组，不符合设立条件的，应当书面说明情况，并在物业管理区域显著位置公示。

业主大会会议筹备组由业主推选代表、建设单位代表、街道办事处或者乡（镇）人民政府代表、社区居民委员会代表组成。筹备组人数应当为7人以上的单数，其中业主推选代表不得少于50%。筹备组组长由街道办事处或者乡（镇）人民政府指定代表担任。首次业主大会会议经费由开发建设单位承担。

筹备组应当自成立之日起7日内将成员名单和工作职责予以公示，公示时间不得少于7日。

筹备组中的业主成员被提名为业主委员会委员候选人的，其筹备组成员资格即行终止，筹备组应当从符合条件的推选人员中依次递补。

第十八条筹备组成立之日起7日内，建设单位、物业服务人应当向街道办事处或者乡（镇）人民政府以及筹备组报送建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备交接资料、物业服务用房配置确认资料等。

第十九条首次业主大会会议筹备组负责下列工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）起草业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份、人数及业主投票权数；

（四）组织业主推选业主委员会委员候选人；

（五）确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前公示会议通知、业主及投票权数确认情况、业主委员会委员候选人情况、业主大会会议表决规则以及前款第二项规定的材料文本，公示时间不得少于7日。业主对公示内容有异议的，筹备组应当复核或者修改，并书面告知异议人。

第二十条筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议，自业主委员会成立后即自行解散。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则之日起设立。

第二十一条业主大会决定下列事项：

（一）制定和修改管理规约及业主大会议事规则；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）选举业主委员会候补成员；

（四）业主大会、业主委员会的工作经费以及业主委员会成员的工作补贴；

（五）实施委托管理或者自行管理；

（六）选聘和解聘物业服务人，确定或者调整服务事项、服务质量、物业费标准等物业服务合同内容；

（七）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（八）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（九）改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营活动、处分共有部分；

（十）物业管理区域调整；

（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第八项至第十项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二十二条业主大会可以设立经费审查委员会，负责对经费收支和财产管理实行审查和监督。

经费审查委员会的组成、任期、议事方式、工作经费等事项由业主大会议事规则约定。但是，业主委员会成员不得兼任经费审查委员会成员。

第二十三条业主大会会议可以采用互联网、书面形式等方式召开。

业主大会需要投票表决的，表决意见应当由业主本人签名；业主委托代理人表决的，代理人应当提交本人和业主的身份证复印件及委托书，并作出同意、不同意、弃权的意思表示。

业主大会投票表决的全部资料应当保存完整，业主可以查询、复制有关原始资料，并依法实施监督。

第四章业主委员会和物业管理委员会

第二十四条业主委员会是业主大会的执行机构，由主任、副主任和委员等5人以上单数组成，每届任期不超过5年，具体人数和任期由业主大会议事规则约定。业主委员会委员候选人应当是物业管理区域内业主或单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家法律法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热爱公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

有下列情形之一的，不宜作为业主委员会委员候选人：

（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查、调查，或曾受过刑事处罚不满三年的；

（二）参与邪教组织或非法组织等影响社会稳定的；

（三）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；

（四）采用不正当手段，阻挠业主大会、业主委员会会议正常召开、选举及表决的；

（五）在本小区物业服务人工作，应当回避的；

（六）拒缴或无故拖延缴纳物业服务费，或煽动其他业主拒缴物业服务费的；

（七）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单，尚未撤销的；

（八）有法律法规、规章规定的其他限制条件的。

第二十五条业主委员会成员和候补成员候选人可以通过下列方式产生：

（一）10名以上业主联名推荐；

（二）社区党组织、居民委员会推荐；

（三）业主自荐；

（四）业主大会议事规则约定的其他方式。

社区党组织引导和支持业主中的党员参选业主委员会成员。

第二十六条业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议推选主任、副主任，并在30日内向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府提交下列资料备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）首次业主委员会会议记录和会议决定；

（五）业主委员会成员和候补成员名单及基本情况。

备案材料齐备的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当在收到备案材料之日起15日内办理备案，并抄送县住房和城乡建设局。

业主委员会可以持备案材料申请刻制业主大会和业主委员会印章，依照有关规定向金融机构申请开立账户。

业主委员会名称、成员、管理规约和业主大会议事规则发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，向原备案机关办理变更备案。

第二十七条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定或委托物业服务人管理。

经业主大会决定或者业主共同决定，可以向业主委员会主任、副主任以及其他委员支付适当的报酬，从业主大会、业主委员会工作经费中列支。

第二十八条业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会决定；

（二）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理实施情况和业主委员会履职情况；

（三）代表业主与业主大会依法选聘的物业服务人签订物业服务合同，与变更的物业服务人进行交接；

（四）及时收集和了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务合同的履行；

（五）监督管理规约的实施；

（六）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（七）公布业主共有部分经营与收益、建筑物及其附属设施的维修资金筹集与使用、经费开支等信息；

（八）组织筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（九）提出共有部分经营管理及收益使用和分配方案；

（十）法律法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

业主委员会不按照业主大会议事规则的约定组织召开业主大会会议的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当责令其限期组织召开；逾期仍不组织召开的，经20%以上业主提议，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当自收到提议之日起30日内组织召开。

第二十九条业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的约定定期召开。经三分之一以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

业主委员会决定事项应当经全体成员三分之二以上同意。业主委员会候补成员列席业主委员会会议，不具有表决权。

第三十条业主委员会应当在物业管理区域显著位置或者通过互联网方式向业主公示下列事项，并将有关资料存档：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）物业服务合同或者自行管理方案；

（三）业主大会和业主委员会的决定；

（四）业主共有部分经营收支情况；

（五）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集和使用情况；

（六）业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会成员津贴开支情况；

（七）法律法规规定和管理规约约定的其他事项。

前款第一项和第二项事项应当持续公示；第三项事项应当自作出决定之日起3日内公示，公示期不得少于30日；其他事项应当每半年至少公示一次，公示期不得少于30日。

第三十一条业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益等事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当解释或者答复。

第三十二条业主委员会成员任职期间有下列情形之一的，

20%以上业主联名或者业主委员会可以提请业主大会终止其成员资格：

（一）侵占、挪用业主共有部分、共有收益或者建筑物及其附属设施的维修资金；

（二）索取、收受建设单位、物业服务人的不正当利益；

（三）利用职务之便接受减免物业费、停车费等有关物业服务费用；

（四）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（五）转移、隐匿、篡改、毁弃物业管理有关文件资料；

（六）擅自使用业主委员会印章；

（七）违反法律法规规定或者议事规则约定的其他情形。

业主委员会成员任职期间提出辞职请求的，按照议事规则的约定终止其成员资格。

业主委员会成员任职期间丧失业主身份或者死亡的，其成员资格自行终止。

第三十三条业主委员会委员任期内出现空缺，设立业主委员会候补成员的，由候补成员按照得票多少依次递补。经候补成员递补后仍低于业主大会议事规则约定组成人数的，业主委员会应当在30日内组织召开业主大会会议补选。

业主委员会拟集体辞职的，应当组织召开业主大会会议重新选举业主委员会，但在新一届业主委员会产生之前，应当继续履行业主委员会职责。

第三十四条业主委员会任期届满3个月前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会换届选举，并通知县住房和城乡建设局、街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区居民委员会派代表参加。

业主委员会逾期未换届的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当责令其限期组织换届选举；限期届满仍不组织换届选举的，本届业主委员会终止，可在街道办事处或者乡（镇）人民政府的指导和监督下，由物业所在地的社区居民委员会组织换届选举工作。

业主委员会换届选举结束，上一届业主委员会应当将其保管的财物、档案资料、印章等移交新一届业主委员会，配合办理金融机构账户信息更改。

拒不移交的，新一届业主委员会委员可请求物业所在地公安机关予以协助。

第三十五条因物业管理区域调整等原因导致业主大会解散的，业主委员会应当在物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府的指导和协助下进行财产清算。

第三十六条有下列情形之一的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当在3个月内组建临时物业管理委员会，代行业主委员会职责：

（一）不具备设立业主大会条件；

（二）具备设立业主大会条件，但是确有困难未设立；

（三）业主大会设立后，未能选举业主委员会。

物业管理委员会依照本办法承担有关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域设立业主大会、选举业主委员会。

第三十七条物业管理委员会由社区居民委员会、业主代表等7人以上单数组成，业主代表中应当有一定比例党员参加，但总人数不得少于物业管理委员会组成人数的二分之一。

物业管理委员会主任由社区居民委员会代表担任，副主任由1名业主代表担任。物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

第三十八条物业管理委员会会议由主任或者主任委托副主任召集和主持，三分之一以上委员提出召开临时物业管理委员会会议的，应当组织召开会议。会议应当有过半数委员且过半数业主代表委员参加，业主代表委员不能委托代理人参加会议。

物业管理委员会应当将会议情况以及确定事项在物业管理区域内显著位置公示。

第三十九条物业管理委员会的任期一般不超过5年，主任由党员业主代表担任。任期届满仍未推动设立业主大会或者选举业主委员会的，由街道办事处或者乡（镇）人民政府重新组建物业管理委员会。

第四十条已设立业主大会、选举业主委员会或者因物业管理区域调整等客观原因致使物业管理委员会没有存续必要的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当在30日内解散物业管理委员会，并在物业管理区域内显著位置公示。

第五章物业管理和物业服务

第四十一条新建房地产开发项目，开发建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务人。开发建设单位下属或控股的物业服务人取得优秀企业（AAAA及以上信用等级）或被授予“市级金牌物业服务人”，且在小区服务管理中未出现重大物业纠纷的，可采取邀请招标、竞争性谈判或比选方式选聘物业服务人。

选聘的物业服务人制订物业管理方案并向县住房和城乡建设局申请登记后，自行开展前期物业管理。

小区规模较小（2万平方米以下）或经两次公告投标人少于3家的，报县住房和城乡建设局核准后，可采用协议方式选聘物业服务人。

前期物业服务合同签订的期限不超过3年，并报县住房和城乡建设局及乡（镇）人民政府、街道办事处、居（村）民委员会备案。期限届满前3个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主委员会与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第四十二条建设单位办理商品房预售许可或者现房销售备案前，一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。经两次公告投标人少于3家的或者住宅规模建筑面积小于2万平方米的，可以采用协议方式选聘物业服务人，报县住房和城乡建设局留存备查。

第四十三条物业服务人应当按照物业服务合同中有关安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务人未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务人应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作。

业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务人另行约定。

第四十四条物业服务人享有以下权利：

（一）依法、依规和物业服务合同的约定，对物业及其环境、公共秩序进行管理；

（二）依照有关规定和物业服务合同收取物业服务费用；

（三）制止违反物业管理规约的行为；

（四）按照有关规定选聘专营企业承担专项经营服务；

（五）法律法规规定或者业主大会授予的其他权利。

第四十五条物业服务人应当履行以下义务：

（一）以业主至上为宗旨，提高服务质量和水平；

（二）按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修等服务；

（三）实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及有关场地经营所得的收支情况；实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支情况；

（四）定期不定期开展小区消防设施设备检查，及时更换老化或者损坏的消防设施设备；

（五）接受业主委员会和业主的监督；

（六）承担网格化服务、平安建设等基层社会治理，积极融入社区治理；

（七）法律法规规定的其他义务。

第四十六条新建物业交付使用前，建设单位和前期物业服务人应当进行物业承接现场查验。未经现场查验的，建设单位不得交付使用，物业服务人不得承接。

前期物业服务人应当邀请业主代表、县住房和城乡建设局、街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区居民委员会参加物业承接现场查验，必要时可以聘请有关专业机构予以协助。

第四十七条 实施承接查验的物业，应当符合下列要求：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、生态环境等部门出具的认可或者准许使用文件，并报县住房和城乡建设局备案；

（二）水、电已纳入城市管网，安装了分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备及本物业管理区域内的非住宅用户配置了独立的水、电计量装置；

（三）管道燃气主管网覆盖的区域，完成了住宅室内外燃气管道的铺设且与相应管网连接，并按照规划要求安装了分户计量装置和控制装置；

（四）光纤、有线电视传输通信线路及电话、宽带和有线电视端口铺设到户，地下通信管道铺设到位且与城市公用通信管道相衔接，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；

（五）电梯、二次供水、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书；

（六）按照规划要求完成了快递、文化娱乐、体育健身、环境卫生等设施以及社区管理用房建设；

（七）按照规划要求完成了小区道路建设，并与城市道路相连；

（八）按照规划要求完成了绿化建设及车库、车位配置；

（九）建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰；

（十）法律法规和前期物业服务合同规定的其他条件。

物业交接双方应当签订物业交接验收协议，作为物业服务合同的补充协议。

第四十八条办理前期物业服务承接验收手续，建设单位应当向物业服务人移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）建筑物及其配套设施设备和有关场地清单；

（五）物业管理所必需的其他资料。

业主委员会与物业服务人之间办理物业服务更迭交接，应当移交前款规定的资料。

第四十九条物业费收费标准和交纳方式由物业服务合同约定。实行政府指导价的，应当在指导价范围内确定。

物业服务人应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式。物业服务人不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。

物业服务合同期内，物业服务人不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务人应当按栋公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等有关资料，与业主委员会协商，并经业主大会表决同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意，并签订变更协议。

第五十条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

建设单位尚未出售或者尚未交付的房屋，建设单位应当按照物业费标准支付物业费。

第五十一条业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合物业服务人进行必要的现场检查和监督。

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将有关情况告知物业服务人。

产权转让的，业主应当结清物业服务费，并自转让合同签订之日起十五日内将转让事项告知业主委员会和物业服务人。出租物业专有部分的，出租人应当在租赁合同签订后及时将承租人及其联系方式、租赁期限、物业服务费交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务人。

第五十二条物业使用中禁止下列行为：

（一）未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施；

（二）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构；

（三）破坏或者擅自改变房屋外观；

（四）损坏或者擅自占用、改建、移装共用设施设备；

（五）堆放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者存放、铺设超负荷物品；

（六）乱丢垃圾、高空抛物；

（七）排放有毒、有害物质；

（八）发出超过规定标准的噪声；

（九）随意停放车辆；

（十）违反规定饲养家禽、家畜和其他动物；

（十一）随意设置摊点、张贴、涂抹和悬挂物品；

（十二）有关法律法规以及管理规约禁止的其他行为。

第五十三条原行政企事业单位组织建设的各类住宅应与原单位脱钩，进行市场化、社会化物业服务管理。行政企事业单位不再承担已实行住宅商品化住房的物业服务管理费用。鼓励和支持物业服务人为老旧住宅区提供公益性物业服务。

第五十四条物业服务人已经按照约定和法律法规规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受有关物业服务为由拒绝支付物业费。

第五十五条物业服务人不得有下列行为：

（一）违反物业服务合同减少服务内容，降低服务标准，擅自设置收费项目和提高收费标准；

（二）擅自利用业主共有部分开展经营活动，挪用、侵占业主共有部分收益；

（三）泄露业主信息，强制或者变相强制业主通过指纹、人脸识别等生物识别信息方式使用共用设施设备；

（四）采取停止供水、供电、供气，限制业主进出或者使用电梯等方式催缴物业费；

（五）指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料，无正当理由以断水、断电等方式阻止装饰装修施工，或者阻止装饰装修人员和材料进出物业服务区域；

（六）擅自增加收费项目、提高收费标准，超期收取费用；

（七）擅自处分属于业主的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权；

（八）其他损害业主合法权益的情形。

第五十六条物业服务人应当在物业管理区域内显著位置如实公示及时更新下列信息：

（一）物业服务人的营业执照和联系方式等信息；

（二）建设单位已交付业主的房屋套数、专有部分面积、业主实际入住户数等涉及业主大会设立条件的基本信息；

（三）物业服务事项和服务标准；

（四）物业费收取标准和收取方式；

（五）建筑物及其附属设施的维修资金使用情况；

（六）利用业主共有部分进行经营的授权依据、经营收入、合理成本和收益等情况；

（七）物业服务合同履行情况；

（八）法律法规规定和合同约定应当公示的其他信息。

业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。

第五十七条物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前60日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限和方式另有约定的除外。

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前

30日书面通知对方。

第五十八条物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、有关设施、物业服务所必需的有关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好以下交接工作：

（一）物业承接查验资料；

（二）物业服务期间形成的物业及设施设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案；

（三）物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备；

（四）预收、代收的有关费用及有关账册、票据；

（五）法律法规规定和物业服务合同约定应当移交的其他资料和财物。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。

第五十九条物业服务人拒不办理退出交接手续、拒绝退出物业管理区域的，业主可以请求县住房和城乡建设局责令其限期移交、退出。物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册或者物业服务档案等违法行为的，由公安机关依法调查处理。

第六十条县级人民政府行业主管部门建立应急物业服务保障机制。物业管理区域突发失管状态或者因物业服务合同终止引发重大矛盾纠纷，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当确定应急物业服务人，提供生活用水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活需要的应急物业服务。

街道办事处或者乡（镇）人民政府应当将应急物业服务的服务事项、期限、费用等有关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务期间的费用由全体业主共同承担。

街道办事处或者乡（镇）人民政府应当自确定应急物业服务人之日起六个月内指导业主决定委托管理或者自行管理。

第六章物业的使用和维护

第六十一条业主、物业使用人应当遵守法律法规以及管理规约，有关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

第六十二条物业管理区域内，禁止下列行为：

（一）违法违规搭建建（构）筑物；

（二）违反安全用电要求私拉电线、电缆为电动汽车及其他交通工具充电；

（三）占用、封堵消防通道，拆除、损坏、遮挡消防设施设备；

（四）擅自占用共有部分、改变共有部分使用功能或者利用共有部分进行经营；

（五）将住房原设计的房间分隔为两个以上出租单位出租，或者将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住；

（六）任意弃置垃圾、排放污水或者噪声、违反规定饲养动物、侵占通道等损害他人合法权益的行为；

（七）禁止从建筑物高空抛掷物品危害他人安全或者破坏环境卫生；

（八）违反管理规约，封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施；

（九）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理。

第六十三条业主大会决定利用共有部分进行经营，可以授权业主委员会或者物业管理委员会管理，也可以委托物业服务人或者其他经营主体经营。经营产生的收入应当单独列账管理，并向业主公示。

第六十四条业主、物业使用人对专有部分进行装饰装修，不得实施下列行为：

（一）损坏或者擅自改变房屋主体和承重结构；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户卧室、起居室（厅）、书房和厨房等上方；

（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸；

（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（五）将卫生间、厨房等生活污水接入雨水处理管道；

（六）未经供水、管道燃气经营单位的批准，擅自拆改、移动或者覆盖供水、燃气管道和设施；

（七）法律法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

第六十五条业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知相邻业主、业主委员会、物业服务人，并配合物业服务人必要的现场检查。

物业服务人应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。业主或者物业使用人违反有关规定的，物业服务人应当及时劝阻；拒不改正的，物业服务人应当向有关行政主管部门报告，有关行政主管部门应当依法处理。

装饰装修造成共有部分损坏的，业主、物业使用人应当及时修复。　

第六十六条建设单位应当按照国家规定及合同约定的保修期限和保修范围承担修复责任。物业在保修期限和保修范围内发生质量问题，业主、业主委员会、物业服务人要求建设单位履行保修义务的，建设单位应当及时维修。

第六十七条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十八条发生下列严重影响物业正常使用的紧急情况，需要立即对共有部分进行紧急维修、更新或者改造的，业主大会或者业主委员会、物业管理委员会可以按照紧急程序申请使用住宅专项维修资金：

（一）水泵、水箱（池）发生故障，影响正常使用的；

（二）电梯发生故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；

（三）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，有资质的鉴定机构出具鉴定文件的；

（四）屋顶或者外墙渗漏，严重影响房屋使用，有资质的鉴定机构出具鉴定文件的；

（五）专用给排水设施坍塌、堵塞、爆裂的；

（六）消防设施和消防器材缺失、破损严重，危及公共安全，消防救援机构出具整改通知书的；

（七）其他紧急情况。

第六十九条法律规定的申请人未及时提出申请，且已出现严重影响业主生活或者危及人身财产安全情形的，县住房和城乡建设局、街道办事处或者乡（镇）人民政府可以组织代为维修、更新或者改造，有关费用按照前款规定在住宅专项维修资金中列支并公示。

第七章附则

第七十条本《陆良县物业管理办法（试行）》由陆良县人民政府行业主管部门负责解释。

第七十一条本办法自2024年5月1日起施行，有效期至2025年4月30日。

相关文件：《陆良县物业管理办法（试行）》政策解读